Is het nog voordelig een hypotheek af te sluiten bij de eigen BV?

Vaak wordt als een van de grootste voordelen van het ondernemen via een BV genoemd dat je het vermogen dat je gespaard hebt in de BV kunt gebruiken om jezelf een hypotheek te verstrekken. Dit is zeker waar en kan zeer interessant zijn. Maar is het de beste optie!?
‍

Huis kopen met vermogen BV

Wanneer je vermogen hebt opgebouwd in je BV kan je dit gebruiken voor de aankoop van je woning. In principe zijn er drie opties om dit te doen: Dividend uitkeren: Je keert dividend aan jezelf uit vanuit de BV. Voordeel hiervan is dat je de woning kunt kopen zonder lening. Nadelen zijn dat je dividendbelasting (26,9%) betaalt over het uitgekeerde vermogen waardoor je minder ter beschikking hebt en je geen hypotheekrenten aftrek kunt genieten
‍
Huis kopen door BV: In dit geval koopt de BV zelf de woning en verhuurt deze aan de DGA. Voordeel is dat er over het vermogen geen dividendbelasting wordt ingehouden. Nadelen zijn onder andere dat de woning niet eigendom wordt van de DGA zelf, wanneer de woning bij verkoop in waarde is gestegen is hierover vennootschapsbelasting verschuldigd is Geld lenen van de BV: De laatste en meest gangbare optie is dat het geld geleend wordt van de BV om daarmee privéwoning te kopen. Het voordeel is dat je hypotheekrenteaftrek hebt over de rente die betaald wordt, maar dat je de rente feitelijk aan jezelf, de eigen BV betaald.
‍

Voorwaarden hypotheek bij eigen BV

Wanneer je geld leent van je eigen BV om een huis te financieren moet het gaan om een echte lening. De lening moet onder zodanige omstandigheden zijn afgesloten dat een willekeurige derde dezelfde lening ook af zou sluiten. Voorwaarden waaraan je kunt denken zijn:
- Vast aflossingsschema
- Zakelijke rente
- Zekerheidsstellingen bij niet betalen

Wanneer niet aan de bovengenoemde voorwaarden voldaan wordt kan dit vervelende gevolgen hebben. Wanneer een lening bijvoorbeeld een te lage rente heeft kan de bevoordeling die de DGA hierdoor heeft aangemerkt worden als dividend waar dan dividendbelasting over moet worden afgedragen. Dit kan zelfs zo ver gaan dat de gehele lening als dividenduitkering wordt gezien.



Daarnaast speelt de nieuwe wet omtrent het excessief lenen een belangrijke rol. Kort gezegd regelt deze wet dat schulden van de DGA aan de BV van boven de 700K als dividend worden aangemerkt. Hierop is een uitzondering voor hypothecaire leningen. Echter is een lening voor een eigen woning niet altijd een hypothecaire lening. Het is daarom zeer belangrijk de lening op de juiste manier vast te leggen.
‍

Is het voordelig een hypotheek bij de eigen BV af te sluiten?

Doordat de huidige lage rente bijzonder laag is verdienen DGA’s vrijwel niets op het spaargeld van hun BV’s. Daarom overwegen velen dit geld op een andere manier te gebruiken, bijvoorbeeld door het aan henzelf uit te lenen voor de aankoop van een woning.
Dit was altijd zeer interessant doordat je de hypotheekrenteaftrek tegen een hoger tarief kon aftrekken dan dat de ontvangen rente effectief belast was bij de BV. Dit kan tot 7% verschil maken. Je zult begrijpen dat deze constructie zeer interessant was.
‍
Doordat de laatste jaren het gecombineerde tarief van de vennootschapsbelasting en inkomstenbelasting in box 2 is veranderd en de hypotheekrenteaftrek is beperkt is dit voordeel grotendeels komen te vervallen. Vanaf 2023 is de belastingdruk in de BV (37,87%) zelfs hoger dan de hypotheekrenteaftrek (37,05%). Dit maakt het hebben van een hypotheek bij de eigen BV ineens veel minder interessant.

Wat ook een rol moet spelen bij de keuze of je geld leent bij de eigen BV of bij een bank, is de verwachting welk rendement je kunt halen met het vermogen in de BV. Wanneer je geld van je eigen BV leent en stopt dit in je huis heb je de liquide middelen niet meer ter beschikking. Als je deze zelfde financiering laat lopen via een bank heb je het geld nog op de rekening van de BV staan en kan je hiermee bijvoorbeeld beleggen in aandelen.

Vanuit een financieel oogpunt is de vraag die je jezelf moet stellen is of de rente die je betaalt aan een bank hoger is dan het verwachte rendement op het vermogen in de BV. Wanneer de te betalen rente hoger is dan het verwachte rendement, dan is het voordelig bij de BV te lenen. Is dit andersom dan kan je beter bij de bank lenen. Hierbij moeten belastingen ook in de berekening meegenomen worden.

Hierbij kan ik je helpen.
Natuurlijk is het bovenstaande bekeken door een puur financiële bril. Het kan namelijk ook meespelen dat je kiest voor meer zekerheid, dan heeft lenen bij de eigen BV de voorkeur, omdat je dan niet hoeft te lenen bij een externe partij.

‍
Conclusie

Het kan nog altijd interessant zijn een hypothecaire lening voor de aankoop van de eigen woning aan te gaan bij de eigen BV. Het is fiscaal een stuk minder interessant geworden dan dit eerder was. Laat je daarom altijd goed informeren over de verschillende opties en maak aan de hand hiervan je beslissing.

‍